房地一体

什么是“房地一体”？

    房地一体”是我国房屋所有权和土地使用权关系的描述，通俗的说就是“房随地走、地随房走”，房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性。对我们测绘地理信息行业的小伙伴来说，“房地一体”就是把农村地籍测量和房产测量同步开展，形成统一标准、统一空间参考、统一成果形式的“三统一”农村土地和房屋空间信息数据，满足农村不动产确权登记发证和权籍管理所必需的空间、拓扑、语义等需要。

“房地一体”调查做什么？

    农村“房地一体”主要是为农村不动产登记颁证提供基础资料，需要反映每宗土地和其上房屋质和量方面的要素，包括土地权利主体、权属性质和来源、权利客体及与这三方面直接相关的其他内容。

土地权利主体：是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人；土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。

对测绘人来说：“房地一体”分为农村地籍调查和农村房屋调查两个主要内容，地籍调查的主要内容又可概括为土地权属调查和地籍测量；农村房屋调查也分为房屋产权状况调查和房屋测量。

    土地权属调查主要查清每个使用权宗地的使用权状况，调查使用权宗地的使用权人、性质、坐落、界址、四至和用途等，核实使用权宗地界址，确定使用权宗地范围。在现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。地籍测量指在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，按照不动产登记发证的要求形成一宗一档的成果材料，为土地登记提供依据。

    农村房屋产权状况调查依据房屋产权人或相关部门提供的建房报告、宅基证、村镇规划选址意见书，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。依据《房产测量规范》的有关规定和要求，调查房产建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途，核对房产面积是否批建一致等。房屋测量内容包括房屋及其附属设施测量、界址测量、房屋边长丈量。通过入户丈量房屋边长，核算面积计算系数，编制房产分层平面图和房产分户平面图，计算房屋建筑面积，为不动产发证提供基础资料。

“房地一体”调查怎么做？

    “房地一体”调查是内外业一体的测量调查工作，工序较多且内外业工作交互推进，应当做好总体计划及统筹安排。根据我们同类项目的经验，可把实施工作分为准备工作、权属调查、地籍测量、房屋调查和成果归档与建库等内容。房地一体登记发证流程如下图所示：

采用倾斜三维航摄及激光扫描的“房地一体”调查技术

    农村“房地一体”调查中，大比例尺地籍图及房产入户测量工作占整体工作量的比重较大，如何有效提高地籍图及房产测量的效率，是提高整个农村“房地一体”调查的关键。我们通过在项目中采用机载倾斜三维航摄和机载激光雷达扫描等先进技术方法进行地籍图和部分房屋边长丈量，与传统解析法测量比较，发现可有效提高外业测量的效率。

机载倾斜三维航摄生产地籍图

    我们采用了六旋翼无人机搭载五镜头倾斜摄影云台相机，航飞倾斜模型进行地形地籍要素采集，主要生产流程如下图所示：